REIT-y w Polsce to już temat zamknięty?
Tematowi uchwalenia polskich przepisów wprowadzających spółki typu REIT było poświęconych już kilka artykułów, które przygotowali eksperci portalu NieruchomosciSzybko.pl. Trudno się jednak dziwić, bo o regulacjach sprzyjających rozwojowi dywidendowych spółek nieruchomościowych była mowa już jesienią 2016 roku. Po ponad sześciu latach pojawiły się wiarygodne doniesienia, że rząd zrezygnował z wprowadzania takich regulacji. Ważne informacje dotyczące zmiany planów ustawodawcy podał dziennik Rzeczpospolita opierając się na wypowiedzi jednego z ekspertów zatrudnionych w Ministerstwie Finansów. Warto zadać sobie pytanie, czy przynajmniej tymczasowe zamknięcie tematu polskich REIT-ów będzie miało duży wpływ na perspektywy rozwoju krajowego rynku nieruchomości – zarówno mieszkaniowych jak i komercyjnych. Analiza aktualnej sytuacji sugeruje, że porzucenie przez rząd tematu REIT-ów będzie miało większe znaczenie dla rodzimych, drobnych inwestorów niż dla spółek lokujących spore fundusze na polskim rynku nieruchomości.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Ustawa o REIT-ach nie została uchwalona, mimo że odpowiedni projekt już jesienią 2018 roku trafił do Sejmu. Na przeszkodzie oprócz cyklu wyborczego stanęły takie kwestie jak pandemia koronawirusa oraz brak woli politycznej.
- Zgodnie z planowanymi przepisami, krajowe REIT-y miały być korzystnie opodatkowane. Jednak za cenę wypłacania inwestorom wysokiej dywidendy z dochodów uzyskanych dzięki najmowi i sprzedaży nieruchomości. Podobny model działania spółek typu REIT jest wykorzystywany w wielu innych krajach.
- Niedawna decyzja rządu może być spowodowana obawami o ekspansję dużych inwestorów na rynku najmu mieszkań. Wspomniany rynek pozostanie jednak atrakcyjny w najbliższym czasie – między innymi ze względu na rekordowy wzrost czynszów w 2022 roku. Wyniki rynku komercyjnego też świadczą o dużym zainteresowaniu inwestorów.
Ustawa o REIT-ach raz znalazła się nawet w Sejmie …
Historia niedoszłych polskich REIT-ów obfitowała w ciekawe zwroty akcji. Z pewnością bardzo istotnym momentem było przesłanie gotowego projektu do Sejmu. Rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości po pierwszym czytaniu (w dniu 2 października 2018 r.) trafił do pracy w komisjach. Później prace nad drukiem sejmowym numer 2855 niestety zamarły. Natomiast kolejne wybory przekreśliły możliwość ich kontynuowania. Projektów takich jak ten dotyczący REIT-ów dotyczy bowiem zasada dyskontynuacji wskazująca, że nowy Parlament co do zasady nie zajmuje się niedokończonymi pracami z poprzedniej kadencji.
Pewna nadzieja dla nieruchomościowych inwestorów liczących na REIT-y ponownie pojawiła się w drugiej połowie 2021 r. Mowa o informacjach napływających wówczas z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Wspomniany resort poinformował, że mają rozpocząć się prace nad stosownymi przepisami. Czas pokazał jednak, że kwestia REIT-ów na pewno nie jest priorytetowa dla rządu. Wprowadzenie odpowiednich przepisów kłóciłoby się z deklarowanymi zamiarami ograniczenia zakupów mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Pomimo faktu, że REIT-y tradycyjnie są zaangażowane głównie na rynku nieruchomości komercyjnych. Mowa o 70% – 90% inwestycji. Rząd przez pewien czas chciał, aby krajowe REIT-y koncentrowały się jednak na najmie mieszkań, co mogło wzbudzać pewne wątpliwości.
Korzystne opodatkowanie REIT-u miałoby swoją cenę
REIT-y z całą pewnością byłyby ciekawym rozwiązaniem inwestycyjnym w polskich warunkach, ale warto pamiętać, że rząd planował wprowadzić dość restrykcyjne ograniczenia dotyczące działalności takich spółek inwestycyjnych. W tym kontekście, warto odwołać się do rozwiązań, na którymi pracowano najdłużej, czyli do projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (F.I.N.N.) z 2018 roku. Wspomniany projekt przewidywał między innymi, że w zamian za korzystną stawkę podatkową wynoszącą 8,5% dochodu, nowe polskie REIT-y, czyli firmy inwestujące w najem nieruchomości będą zobowiązane do wypłaty co najmniej 90% zysków w formie dywidendy.
Projekt rządu z 2018 r. oznaczony numerem druku sejmowego 2855 wskazuje, że miały obowiązywać również limity maksymalnego zaangażowania spółek F.I.N.N. w działalność inną niż nieruchomościowa (do 10% przychodów). Taki model jest stosowany także w innych krajach, ale trudno wyrokować, jak bardzo sprawdziłby się w polskich warunkach. Tym bardziej, że rząd w projekcie z jesieni 2018 r. chciał ukierunkować REIT-y głównie na rynek mieszkaniowy. Warto dodać, że ustawodawca planował też nadzór na polskimi REIT-ami sprawowany przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Ustawa o REIT-ach to tylko dodatek dla inwestorów …
Inwestorzy nauczeni wcześniejszymi doświadczeniami, na pewno brali pod uwagę możliwość rezygnacji rządu z wprowadzenia ustawy o REIT-ach. Jeżeli chodzi o wpływ niedawnej decyzji ustawodawcy na rynek mieszkaniowego najmu, to wydaje się, że ważniejsze dla decyzji inwestycyjnych będzie utrzymanie wysokiego poziomu czynszów w największych krajowych miastach. Większym problemem z punktu widzenia dużych inwestorów niż brak sformalizowanych REIT-ów byłoby ewentualne ograniczenie możliwości stosowania najmu okazjonalnego mieszkań. Na taką zmianę na razie się jednak nie zanosi.
Jeżeli zaś chodzi o rynek komercyjny nieruchomości, którym w tradycyjnym modelu REIT-y interesują się bardziej, to niedawne dane BNP Paribas Real Estate wyglądają dość optymistycznie. Wspomniana firma analizująca rynek nieruchomości komercyjnych podaje bowiem, że wartość ubiegłorocznych inwestycji wyniosła 5,8 mld euro. Udało się zatem osiągnąć niewielki wzrost wartości inwestycji względem 2021 r. (o 0,1 mld euro) pomimo trudnej sytuacji związanej z wojną za wschodnią granicą oraz mniejszymi wydatkami konsumentów. Inwestorzy po okresie przestoju w polskiej branży nieruchomości handlowych zaczęli na nią zwracać większą uwagę.
Magdalena Markiewicz – Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI. Ukończyła studia doktoranckie na SGH w zakresie nauk ekonomicznych oraz prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim. Ponadto jest absolwentką ekonomii na Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania oraz rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Od ponad dziesięciu lat zajmuje się doradztwem gospodarczym i prawnym. Ma też doświadczenie w pozyskiwaniu funduszy na inwestycje dla przedsiębiorstw, jednostek samorządu terytorialnego oraz instytucji naukowych. Kierowała realizacją licznych projektów dofinansowanych z Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Aktualnie zarządza spółkami inwestowania grupowego.
