Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości wydaje się być prostym zadaniem. Przecież każdy zna kogoś, kto wystawił mieszkanie lub dom na portalu z ofertami i niedługo potem pozbył się problemu. Tymczasem prawda okazuje się zupełnie inna. Sprzedaż nieruchomości to proces obarczony naprawdę dużym ciężarem. Prędzej czy później każdy z nas zadaje sobie podstawowe pytania jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości? Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?
W praktyce sprzedający zaglądają w dokumenty w momencie, kiedy znajdzie się potencjalny kupiec. Ten wyczekany, ten idealny. Musisz bowiem wiedzieć, że w znakomitej większości to właśnie pierwszy zainteresowany jest statystycznie najlepszym klientem i to z nim najczęściej finalizuje się transakcję. Jeśli nie zabezpieczyliśmy się wcześniej, nie sprawdziliśmy, co “siedzi” w naszej dokumentacji, może się okazać, że ze sprzedaży nici, bo nie jesteśmy nawet właścicielem nieruchomości. Kuriozum? Owszem, ale zdziwiłbyś się jak często spotykane. Co więc sprawdzić, aby szybko nie pożałować i czym są poszczególne dokumenty?
Księga wieczysta
Absolutna podstawa! Sprawdzisz w niej, co dokładnie sprzedajesz – np. czy jest to prawo własności, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dowiesz się też, jakie są dokładne prawne oznaczenia, np. ilość pomieszczeń i wielkość. Sprawdź koniecznie, czy treść KW jest zgodna ze stanem faktycznym. Nieruchomość mogła być dla przykładu darowana w spadku, a w KW zmiana właściciela nie została uwzględniona. Jeśli już jesteśmy przy kwestiach właścicielskich– księga wieczysta odpowie nam na pytanie: do kogo należy mieszkanie lub dom i czy jest to tylko jedna osoba. Dowiemy się też, czy sprzedawana nieruchomość jest czymś obciążona, np. kredytem hipotecznym lub roszczeniami osób trzecich. Te wszystkie informacje znajdziemy w dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej. Jeżeli ws. nieruchomości toczy się jakieś postępowanie – np. egzekucyjne, służebności lub dożywocia – również znajdziemy o nich wzmianki we wspomnianych działach. Co ważne, z treścią KW możemy zapoznać się online.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Potrzebne jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Potwierdza właściciela tego prawa oraz jego oznaczenie.
Podstawa nabycia
Może to być np.: akt notarialny zakupu, darowizny nieruchomości, protokół dziedziczenia, a także postanowienie sądu o nabyciu spadku, przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadku bądź darowizny (po 1.01.2007 r), sprzedający powinien okazać nam również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, potwierdzające rozliczenie z tego tytułu. Zaświadczenie takie wydaje na pisemny wniosek właściciela lub jego pełnomocnika właściwy ze względu na położenie nieruchomości Urząd Skarbowy. Warto złożyć wniosek o wydanie ww. zaświadczenia odpowiednio wcześniej, gdyż organ, który będzie je wydawał, ma na to 7 dni.
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami
Pozyskanie tego zaświadczenia zalicza się do dobrych praktyk na rynku nieruchomości. Otrzymamy je od zarządcy lub spółdzielni mieszkaniowej. Co w nim znajdziemy? Przede wszystkim bieżące rozliczenia dotyczące nieruchomości oraz wysokość zaliczek na poczet użytkowania mediów w danym okresie rozliczeniowym.
Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia
Potrzebne w przypadku sprzedaży nieruchomości, która obciążona jest kredytem hipotecznym. Otrzymamy je wraz z promesą, która stwierdza, że bank, po spłacie zadłużenia, wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Termin na wydanie tego dokumentu wynosi 14 dni, więc warto zadbać o nie odpowiednio wcześniej.
Pozwolenie na użytkowanie
Niezwykle ważny dokument w przypadku sprzedawania nowego domu, który nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Z prawnego punktu widzenia, jeśli nie otrzymaliśmy takiego dokumentu, oznacza to, że budowa domu nie została rozliczona. Co się z tym wiąże? Przede wszystkim kupujący nie otrzyma kredytu na zakup takiej nieruchomości. Bank może wtedy udzielić jedynie kredytu na dokończenie budowy. Co więcej! Jeśli budynek, z powodów formalno-prawnych, ciągle jest w budowie, to kupujący zostaje obarczony odpowiedzialnością za odbiór techniczny budynku oraz wszelkie nieprawidłowości z tym związane. Przykład? Jeżeli dom jest wynikiem samowoli budowlanej, to właśnie kupujący poniesie koszty legalizacji.
Wypis i wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej
Potrzebne w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych lub niezabudowanych.
Wypis z rejestru gruntów
Ten dokument jest bardzo istotny dla notariusza, który na jego podstawie ustala zgodność pomiędzy danymi w księdze wieczystej a stanem faktycznym, wykazanym w ewidencji. Zawiera on między innymi dane właściciela, oznaczenia działek z ich powierzchniami czy informacje dotyczące oznaczenia ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych działek.
Wyrys z rejestru gruntów
Wyrys to nic innego jak kopia mapy ewidencyjnej, zawierającej granice i numery działek, oznaczenia klas i użytków, budynki. Jest on potrzebny do zakładania nowych ksiąg wieczystych bądź aktualizacji już istniejących. Często żąda go również bank, który będzie kredytować zakup. Na sporządzenie tego dokumentu urzędy mają do 7 dni.
Zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego
Określa on przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Znajdziemy w nim także informację, czy dana działka znajduje się w obszarze objętym rewitalizacją. Po taki dokument należy udać się do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości. Coraz częściej, jeżeli zakup nieruchomości finansowany jest z kredytu bankowego, może być on niezbędny do wydania decyzji kredytowej. Z uwagi na powyższy fakt nie warto zwlekać w wystąpieniem do odpowiedniego organu o wydanie takiego zaświadczenia, aby nie przedłużać czasu finalizacji sprzedaży nieruchomości.
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
Koszt wydania dokumentu wynosi 17 zł, a sama procedura trwa około 15 minut. Warto, by dokument ten był „świeży” na dzień podpisania notarialnej umowy sprzedaży, najlepiej wydany 1-2 dni wcześniej. To jedna z dobrych praktyk, która pozwala czuć się bezpieczniej stronie kupującej.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat dokumentacji niezbędnej przy sprzedaży nieruchomości?
Pobierz darmowy e-book który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl . Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób.
