Notariusze wpiszą nam własność mieszkania do księgi?
W minionym roku krajowe media dość często informowały o sytuacji osób, które były zmuszone do długiego oczekiwania na wpis hipoteki w księdze wieczystej. Trudno się dziwić, bo w niektórych miastach (np. Warszawie) średni czas oczekiwania na wpis i jednocześnie ustanowienie hipoteki wynosił więcej niż pół roku. Przez ten czas kredytobiorca ponosił koszty związane z tzw. ubezpieczeniem pomostowym kredytu mieszkaniowego. Obecnie sytuacja już się normuje z powodu mniejszej liczby transakcji nieruchomościowych. Niemniej jednak, warto wspomnieć, że od 17 września 2022 roku obowiązują przepisy, zgodnie z którymi banki przy nowych kredytach hipotecznych będą musiały zwracać koszt ubezpieczenia pomostowego. Dodatkowo szykują się kolejne zmiany istotne dla nabywców mieszkań. Chodzi o to, że notariusze zyskają prawo dokonywania niektórych wpisów w księgach wieczystych. Warto dowiedzieć się, co dokładnie zamierza zmienić rząd w kontekście kompetencji kancelarii notarialnych.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Planowana nowelizacja prawa o notariacie zakłada, że notariusze będą mogli dokonywać nie tylko wpisów hipoteki. Rejenci zyskają również prawo do zakładania nowych ksiąg wieczystych poprzez wyodrębnienie nieruchomości lokalowej.
- Przyjęte przez rząd rozwiązania mają stanowić odpowiedź na przeciążenie sądów wieczystoksięgowych. Rodzi się jednak pytanie, czy nie należałoby też podjąć działań zwiększających efektywność wspomnianych sądów.
- Jeszcze nie wiadomo dokładnie, kiedy mogą wejść w życie przepisy zwiększające kompetencje notariuszy. Zmian prawnych można spodziewać się na przełomie 2023 roku oraz 2024 roku. Na odpowiednie rozwiązania informatyczne prawdopodobnie poczekamy dłużej.
Poniżej prezentujemy znacznie więcej informacji na temat zmian prawnych, które rząd planuje w kontekście obsługi transakcji nieruchomościowych przez notariuszy.
Przepisy zwiększające kompetencje notariuszy są już w Sejmie
Informacji o planach rządu związanych z usługami notariuszy trzeba szukać w Projekcie ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw. Został on oznaczony numerem UD383 i przyjęty przez Radę Ministrów 4 października 2022 r. Warto wiedzieć, że wspomniany projekt trafił już do Sejmu i na dzień przygotowywania niniejszego artykułu przeszedł pierwsze czytanie. Wydaje się możliwe, że nowe przepisy zostaną uchwalone jeszcze w 2022 r. To ważna informacja, ponieważ rozpatrywany przez Sejm projekt ustawy przewiduje aż dwunastomiesięczny termin na wejście w życie nowych regulacji. Tak długi okres vacatio legis wynika z dużej liczby wprowadzonych zmian oraz ich poważnego charakteru. Nie można też zapominać o konieczności stworzenia nowych rozwiązań informatycznych, z których skorzystają notariusze.
Notariusze będą zakładać księgi wieczyste dla nowych mieszkań
Z punktu widzenia nabywców i sprzedawców mieszkań, kluczowe znaczenie mają propozycje rządu związane z opcją dokonywania wpisów w księgach wieczystych przez notariusza. To oznacza wręcz rewolucyjną zmianę, bo obecnie rejent ma jedynie możliwość składania wniosku o odpowiedni wpis. Projekt nowelizacji prawa o notariacie zakłada, że notariusze będą mogli wykonywać wpisy w księdze wieczystej dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu i jednoczesnego obciążenia nowych lokali ograniczonymi prawami rzeczowymi (głównie hipoteką) oraz innymi roszczeniami i prawami. Zadaniem notariusza będzie także powiadomienie o wpisie osób, na których prawa wpłynęła taka zmiana w księgach wieczystych.
Czas działania sądów nadal będzie bardzo istotny dla nabywcy
Ustawodawca nie wyklucza, że w miarę upływu czasu oraz testowania nowych przepisów, notariusze zyskają możliwość dokonywania również innych wpisów do KW. To informacja ważna w kontekście transakcji dotyczących gruntów zabudowanych (np. domami), a także niezabudowanych. Na razie nabywcy domów (również nowych) i działek nie będą mogli liczyć na przyspieszenie wpisu własności i ewentualnie hipoteki. Poza tym brzmienie projektu ustawy przesłanej do Sejmu sugeruje, że notariusze nie dokonają wpisów związanych z przeniesieniem własności używanego mieszkania. Warto również dodać, że projektowane przepisy nie pozbawiają klienta firmy deweloperskiej możliwości wyboru co do dokonania wpisu wyodrębnionej własności i hipoteki przez sąd wieczystoksięgowy. Jeżeli nabywca nowego lokalu wybierze taki wariant, to notariusz będzie musiał uszanować jego wolę.
Sąd w razie potrzeby sprawdzi wpis dokonany przez notariusza
Tempo działania sądów wieczystoksięgowych nadal będzie miało duże znaczenie dla nabywców nieruchomości również z innego względu. Mianowicie, na wpis dokonany przez rejenta będzie służyła skarga do sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta. W takiej sytuacji, wspomniany sąd rozpozna skargę jako sąd pierwszej instancji. Skargę będzie można wnieść w terminie tygodniowym od daty doręczenia zawiadomienia o wpisie lub od dnia dowiedzenia się o dokonaniu wpisu (w razie braku odpowiedniego zawiadomienia). Nowelizacja prawa o notariacie informuje także o obowiązku przekazania przez notariusza sprawy do rozpatrzenia sądowi w razie braku podstaw do dokonania wpisu lub istnienia przeszkody uniemożliwiającej wpis.
Największym problemem mogą okazać się kwestie techniczne
Liczba uwag do projektu zmian prawa o notariacie przekazanych przez środowisko notariuszy oraz referendarzy sądowych wskazuje, że proponowane rozwiązania wzbudzają pewne kontrowersje wśród praktyków. W toku konsultacji, notariusze reprezentowani przez Krajową Radę Notarialną zwrócili także uwagę, że na odpowiednie modyfikacje systemu informatycznego trzeba będzie poczekać nawet 2 lata – 4 lata. Właśnie dlatego wpływ projektowanych zmian na obrót nieruchomościami w najbliższym czasie może być zerowy. Przez kolejny rok dużo większe znaczenie prawdopodobnie będzie miała sytuacja związana z liczbą i obsadą etatów referendarzy sądowych.
Magdalena Markiewicz – Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI. Ukończyła studia doktoranckie na SGH w zakresie nauk ekonomicznych oraz prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim. Ponadto jest absolwentką ekonomii na Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania oraz rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Od ponad dziesięciu lat zajmuje się doradztwem gospodarczym i prawnym. Ma też doświadczenie w pozyskiwaniu funduszy na inwestycje dla przedsiębiorstw, jednostek samorządu terytorialnego oraz instytucji naukowych. Kierowała realizacją licznych projektów dofinansowanych z Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Aktualnie zarządza spółkami inwestowania grupowego.
