Spółdzielnie miały budować tanie mieszkania. Co idzie nie tak?
O konieczności aktywizacji spółdzielni mieszkaniowych mówi się w Polsce od dawna. Trudno się dziwić wziąwszy pod uwagę fakt, że jeszcze w latach 90. wspominane instytucje budowały stosunkowo dużo nowych lokali (nie wspominając już o latach 60. – 80.). Obecnie większość spółdzielni jedynie zarządza starzejącymi się blokami, a tylko niektóre budują mieszkania – zwykle jednak w modelu komercyjnym, czyli deweloperskim. Inwestycji typowo spółdzielczych jest bardzo niewiele. Wystarczy powiedzieć, że przez pierwsze cztery miesiące 2026 roku spółdzielnie mieszkaniowe z całej Polski rozpoczęły budowę tylko jednego mieszkania dla swoich członków. Agencja nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl) przygląda się opisywanej sytuacji oraz planom rządu dotyczącym aktywizacji spółdzielni.
Artykuł w dużym skrócie:
- Nowych inwestycji mieszkaniowych w modelu typowo spółdzielczym od lat jest niewiele. Jednak na początku 2026 r. negatywny rekord został pobity. W przypadku wyników z całego 2026 roku, również trudno będzie się spodziewać pozytywów.
- Spółdzielnie mieszkaniowe budują więcej w modelu deweloperskim, czyli działając jak deweloperzy. Wtedy sprzedaż mieszkań następuje bez konieczności przystępowania do spółdzielni i wnoszenia wkładu budowlanego lub mieszkaniowego (na zasadach określonych przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych).
- Rząd chce zachęcić spółdzielnie mieszkaniowe do bardziej aktywnej działalności w modelu spółdzielczym, ale niektóre planowane rozwiązania budzą kontrowersje. Chodzi głównie o przekazanie praw do gruntów na preferencyjnych zasadach w zamian za budowę nowych lokali spółdzielczych i dogęszczanie starszych osiedli.
Poniżej Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl) przedstawia więcej ciekawych informacji dotyczących spółdzielni mieszkaniowych oraz ich inwestycji.
Jaki jest negatywny rekord spółdzielni w 2026 roku?
Wydaje się, że opis aktualnej sytuacji warto rozpocząć od dokładniejszego przedstawienia wspomnianego wcześniej negatywnego rekordu spółdzielni. Mianowicie, według danych GUS, przez pierwsze cztery miesiące poszczególnych lat rozpoczęto budowę następującej liczby mieszkań spółdzielczych w całej Polsce:
- 2020 r. – 790 mieszkań
- 2021 r. – 672 mieszkania
- 2022 r. – 323 mieszkania
- 2023 r. – 9 mieszkań
- 2024 r. – 136 mieszkań
- 2025 r. – 168 mieszkań
- 2026 r. – 1 mieszkanie
Zaledwie jedno mieszkanie spółdzielcze z okresu styczeń – kwiecień 2026 r. prawdopodobnie zostało rozpoczęte razem z lokalami, które spółdzielnia będzie oferować na zasadach wynikających z ustawy deweloperskiej. „Natomiast liczba lokali rozpoczętych w modelu spółdzielczym (według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), pod koniec roku będzie raczej dużo większa. Nie należy się jednak spodziewać wysokich wyników w całym 2026 roku” – przewiduje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl).
Spółdzielnia jako deweloper to częstszy wariant …
Temat działalności spółdzielni jako typowych deweloperów jest niewątpliwie interesujący, lecz w jego przypadku napotykamy na problem. Otóż, dane GUS nie pozwalają stwierdzić, ile mieszkań spółdzielnie rozpoczęły w danym okresie na zasadach deweloperskich (z uwzględnieniem ustawy deweloperskiej). Spółdzielczy inwestorzy są bowiem w takim wariancie traktowani na równi z deweloperami. „Informacje GUS prezentowane wyżej dotyczą natomiast lokali spółdzielczych sensu stricto, a więc takich, które spółdzielnia buduje dla swoich członków z wykorzystaniem m.in. wkładu mieszkaniowego (patrz: spółdzielcze lokatorskie prawo) lub wkładu budowlanego (odrębna własność mieszkania)” – wyjaśnia Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl).
Nowa propozycja rządu może budzić kontrowersje
Już od lat mówi się, że budownictwo spółdzielcze realizowane na tradycyjnych zasadach mogłoby pomóc wielu młodym Polakom. Jednak te spółdzielnie mieszkaniowe, które nadal budują bloki, wolą to robić w modelu deweloperskim. Rząd chciałby zachęcić spółdzielnie, aby mocniej rozwijały swoją działalność w kierunku budowania mieszkań na tani wynajem (oferując spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali). W maju 2026 r. zapowiedziano przepisy, których celem jest „uproszczenie procedur uzyskiwania publicznego wsparcia oraz dostosowanie ich dla spółdzielni mieszkaniowych, Towarzystw Budownictwa Społecznego i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych” – cytuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl).
Jednocześnie rząd pracuje nad przepisami, które mają rozwiązać problem nieuregulowanych gruntów pod spółdzielczymi blokami. Rozwiązanie tego problemu dotyczącego ponad 100 000 lokali (głównie w Warszawie) stanowiłoby przełom. Jednak już teraz, na wczesnym etapie prac legislacyjnych widzimy, że wypracowanie ostatecznych rozwiązań nie będzie łatwe. Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe wskazuje bowiem, że spółdzielnia, na rzecz której uregulowane zostanie prawo do gruntu poza obszarem niezbędnym do prawidłowej obsługi budynków, będzie mogła realizować tam wyłącznie inwestycje w ramach społecznego budownictwa czynszowego. „Innymi słowy rząd proponuje spółdzielniom wymianę pod hasłem uregulowanie praw do gruntów w zamian za możliwą realizację na tych działkach tylko inwestycji ze społecznego programu” – wyjaśnia Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl).
Dogęszczanie osiedli to wcale nie jest łatwy temat
Opisywane wyżej rozwiązanie może wydawać się ciekawe, ale jednocześnie jest niekoniecznie akceptowalne z punktu widzenia niektórych spółdzielni – tym bardziej, że planowane przepisy przewidują dla spółdzielni możliwy obowiązek budowy nowych bloków w określonym terminie. Pamiętajmy również, że sama koncepcja dogęszczania osiedli zabudowanych wcześniej starszymi blokami (najczęściej z lat 60. – 80.), wzbudza nierzadko sprzeciw lokalnych mieszkańców. „Z jednej strony trudno się dziwić protestom, natomiast z drugiej trzeba pamiętać o ograniczonym zasobie gruntów pod zabudowę w lepszych miejskich lokalizacjach” – podsumowuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa (NieruchomosciSzybko.pl).
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej. Autor książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach”.
