„Komunalny flipping” jest zyskowny. Będzie za niego kara?
Agencja NieruchomosciSzybko.pl niedawno przygotowała artykuł informujący o planowanym zakazie wykupu mieszkań komunalnych z bonifikatą. To ważny temat, ponieważ zakaz proponowany przez część posłów miałby obowiązywać już od początku 2027 roku. Tymczasem gminy nadal dość często sprzedają mieszkania komunalne (zwykle z bonifikatą). GUS podaje, że w latach 2023 – 2024 gminy sprzedały 23 726 mieszkań. Nie wiemy, po jakim czasie średnio jest odsprzedawane byłe mieszkanie gminne. Oczywiście, może rodzić się pokusa szybkiej odsprzedaży takiego lokalu za 100% wartości rynkowej, jeśli wykup pozwolił nabyć mieszkanie ze zniżką wynoszącą np. 80% – 90%. Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl wyjaśnia w jaki sposób państwo zabezpieczyło się przed swoistym „komunalnym flippingiem”.
Artykuł w dużym skrócie:
- Szybka odsprzedaż wykupionego mieszkania komunalnego jest sprzeczna z samym założeniem udzielania bonifikat. Dlatego przepisy przewidują sankcje. Jeżeli właściciel odsprzeda wykupione mieszkanie komunalne w ciągu kolejnych pięciu lat, to będzie musiał zwrócić bonifikatę z waloryzacją. Od tej zasady są wyjątki.
- Odczekanie pięciu lat od wykupu mieszkania komunalnego pozwala też nie zapłacić podatku PIT od zysku ze sprzedaży. Jeżeli jednak sprzedaż jest pilna, to zawsze można skorzystać z ulgi mieszkaniowej w PIT.
- Jedna z kontroli NIK wykazała niestety, że gminy nie zawsze dobrze kontrolują szybkie zbycia wykupionych mieszkań. Taka sytuacja może skutkować tym, że sprzedający nie zostanie zmuszony do zwrotu bonifikaty. Prawdopodobieństwo przeoczenia urzędników jest jednak małe.
Poniżej prezentujemy więcej informacji na temat „komunalnego flippingu”, czyli praktyki, która jest karana przez państwo (choć nie zawsze).
Szybka transakcja może oznaczać zwrot bonifikaty
Na wstępie warto przypomnieć, że poselski projekt zakładający zakaz udzielania bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych, wciąż znajduje się na etapie prac legislacyjnych. Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (druk sejmowy numer 1318) w dniu 17 grudnia 2025 r. został skierowany ponownie do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej w celu przedstawienia sprawozdania. „Od tamtej pory zmieniło się niewiele, więc warto analizować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dotyczące bonifikat mieszkaniowych) w ich obecnym brzmieniu” – mówi Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa, NieruchomosciSzybko.pl.
Zgodnie z artykułem 68 ustęp 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nabywca mieszkania korzystający z bonifikaty, będzie zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (po jej dodatkowej waloryzacji), jeśli sprzedał mieszkanie w ciągu pięciu lat od wykupu. Zwrot bonifikaty jest dokonywany na żądanie gminy, a waloryzacja zostaje wyliczona na podstawie artykułu 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co ważne, obowiązek zwrotu bonifikaty nie dotyczy spadkobiercy, który sprzedał wykupione jeszcze przez spadkodawcę, a następnie odziedziczone, byłe mieszkanie komunalne przed upływem pięcioletniego terminu (zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 grudnia 2018 r. – I ACa 444/18).
W systemie sankcji istnieją jednak istotne wyjątki
Obowiązek zwrotu bonifikaty nie występuje również, jeśli środki ze sprzedaży wykupionego mieszkania komunalnego, w ciągu 12 miesięcy zostały przeznaczone na nabycie innego lokum (lokalu mieszkalnego lub domu). Zbycie wykupionego mieszkania na rzecz osoby bliskiej przed upływem pięcioletniego terminu, także nie obliguje do karnego zwrotu wykorzystanej bonifikaty. „Wyjątek dotyczy sytuacji, w której taka bliska osoba sprzedała nabyte, byłe mieszkanie komunalne przed upływem pięciu lat, licząc od daty pierwotnego wykupu. Trzeba zatem uważać na wtórne zbycie” – wyjaśnia Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa, NieruchomosciSzybko.pl.
Czekanie ze sprzedażą zwalnia także z podatku PIT
Jak widać, obowiązujące przepisy powodują częściowe „uszczelnienie” obrotu wykupionymi tanio mieszkaniami, ale jednocześnie nie zawsze wymuszają czekanie przez pięć lat na odsprzedaż byłego komunalnego lokalu. Termin pięcioletni liczony na zasadach ustalonych przez ustawę o PIT może być istotny w kontekście uniknięcia podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży wykupionego mieszkania. Pamiętajmy jednak, że fiskus w razie szybszej sprzedaży, umożliwia skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. „Bezwarunkowe jest natomiast zwolnienie wykupu mieszkania komunalnego z podatku od czynności cywilnoprawnych, a także samej korzyści będącej efektem bonifikaty z podatku PIT” – podkreśla Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa, NieruchomosciSzybko.pl.
W praktyce gminy nie zawsze kontrolują transakcje
Powyżej zostały zaprezentowane informacje czysto teoretyczne. A jak wygląda polityka gmin w praktyce? Jedna z kontroli NIK wykazała, że samorządy nie zawsze radzą sobie z kontrolowaniem wtórnego obrotu mieszkaniami komunalnymi, które zostały wykupione z bonifikatą (sięgającą nawet 80% – 99% wartości rynkowej lokalu). Wyniki kontroli NIK opublikowane na początku 2023 r. sugerowały, że sprawdzanym gminom zdarzało się przeoczyć wtórny obrót wykupionymi lokalami mieszkalnymi (zobacz: Informacja o wynikach kontroli – LBY.430.2.2022). Nie były to jednak częste przypadki. „Zatem osoba planująca szybką odsprzedaż byłego mieszkania komunalnego raczej nie może liczyć, że uda się jej lub jej bliskim uniknąć zwrotu bonifikaty, jeśli taka sankcja została przewidziana przez prawo” – podsumowuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości Warszawa, NieruchomosciSzybko.pl.
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej. Autor książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach”.
