Wspólnota mieszkaniowa w bloku spółdzielni – czy to możliwe?
Przez ostatnie 10 lat – 15 lat, znacząco wzrosła liczba własnościowych mieszkań, które znajdują się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Taka zmiana ma związek przede wszystkim z masowym wykupem lokali spółdzielczych (głównie w latach 2007 – 2010). Osoby decydujące się na wykup lokalu, po przeprowadzeniu tej operacji oprócz prawa własności „M”, zyskały również większą swobodę w zarządzaniu własnym lokum. Tacy właściciele mieszkań znajdujących się w spółdzielczym bloku, nie zawsze są zadowoleni ze standardu usług administracyjnych, które świadczy im spółdzielnia. Zastrzeżenia dotyczą m.in. dużych spółdzielni mieszkaniowych, które czasem pod względem sposobu zarządzania i mentalności pracowników bywają jeszcze reliktami PRL-u. Jeżeli właściciele mieszkań położonych na terenie spółdzielczego bloku, nie są zadowoleni ze spółdzielni, to mogą zdecydować, że zarządzanie budynkiem przejmie wspólnota mieszkaniowa. Wyjaśniamy na jakich zasadach taka wspólnota może przejąć zarząd od spółdzielni.
Po wyrugowaniu spółdzielni z bloku rządzić będzie wspólnota
Obowiązujące przepisy wskazują, że wspólnota mieszkaniowa może przejąć zarząd w budynku spółdzielczym na dwa sposoby. Obydwa warianty zostały omówione w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Zgodnie z artykułem 26 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego: „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.
W opisywanej powyżej sytuacji, mamy do czynienia z automatycznym przejęciem kontroli przez wspólnotę mieszkaniową na wskutek odkupienia wszystkich mieszkań od spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa w ciągu 14 dni od wyodrębnienia ostatniego lokalu ma obowiązek poinformować właścicieli pozostałych mieszkań o tym fakcie. Co ważne, większość właścicieli wyodrębnionych lokali w ciągu trzech miesięcy od wykupienia ostatniego lokum może zadecydować, że spółdzielnia będzie wykonywać zarząd nad nieruchomością wspólną (jak wybrany zarządca). Zarząd spółdzielni jest obowiązkowy jeśli co najmniej jeden lokal wciąż pozostaje jej własnością, a właściciele mieszkań nie podjęli odpowiedniej uchwały.
Większość właścicieli „M” może opowiedzieć się za wspólnotą
Właściciele mieszkań mogą podjąć wspomnianą uchwałę na podstawie artykułu 24 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówi on, że: „większość właścicieli lokali w budynku (…) obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W opisywanej sytuacji, spółdzielcze prawa do lokali (własnościowe i lokatorskie) nie zostaną naruszone, a spółdzielnia stanie się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Do uchwały o przejęciu zarządu przez wspólnotę mieszkaniową można zastosować również zasadę „jeden lokal – jeden głos”. Dopuszczalna jest także opcja indywidualnego zbierania głosów. Takie rozwiązania mogą ułatwić uzyskanie większości, która będzie równoznaczna z tym, że zarząd nad blokiem przejmie wspólnota mieszkaniowa.
Kwestia rozliczenia funduszu remontowego pozostaje kluczowa
Przejęcie kontroli nad blokiem przez wspólnotę mieszkaniową obfituje w pewne zagadnienia, które mogą stanowić przyczynę sporów ze spółdzielnią. W ujęciu historycznym, spore kontrowersje dotyczyły między innymi kwestii rozliczenia wpłat na fundusz remontowy. Tematem wspomnianego rozliczenia funduszu remontowego na rzecz byłych członków spółdzielni zajął się nawet Trybunał Konstytucyjny. Mowa o wyroku TK z 5 lutego 2015 roku (sygn. akt: K 60/13). Wyrok Trybunału Konstytucyjnego mówi, że byli członkowie spółdzielni mieszkaniowej powinni mieć możliwość otrzymania swojej części wpłat na fundusz remontowy.
W odpowiedzi na wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ustawodawca wprowadził odpowiednie przepisy. Potwierdzają one, że były członek spółdzielni ma prawo do środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Część należnych środków jest adekwatna do udziału właściciela “M” w nieruchomości wspólnej. Dokładną kwotę ustala się na podstawie wcześniejszych wpłat dokonanych przez daną osobę na rzecz funduszu remontowego. Prawo do części środków zgromadzonych na funduszu remontowym ma również właściciel lokalu, który nie był członkiem spółdzielni.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań?
Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
