Polskie REIT-y – czy temat powrócił na dobre?
Niektóre osoby zainteresowane tematyką rynku nieruchomości, mogą jeszcze pamiętać o planach legislacyjnych, które dotyczyły ustawy o REIT-ach. W polskich warunkach takie specjalne firmy inwestujące w nieruchomości miały nosić nazwę F.I.N.N. Ten skrót można rozwinąć jako „firmy inwestujące w najem nieruchomości”. Zgodnie z założeniami rządu, tak zwane F.I.N.N-y miały być elementem strategii tworzenia kapitału emerytalnego Polaków. Dość szybko okazało się jednak, że rzeczywistość rozmija się z ambitnymi planami. Początkowo ustawa o polskich REIT-ach miała wejść w życie wraz z początkiem 2019 roku. Jednak dopiero 2 października 2018 roku została ona skierowana do prac w Komisji Finansów Publicznych (po pierwszym czytaniu w Sejmie). Później prace nad projektem zawartym w druku sejmowym numer 2855 po prostu zamarły. Ich wznowieniu nie sprzyjało między innymi zamieszanie związane z wyborami i pandemią koronawirusa. Mimo tych utrudnień, prace nad regulacjami prawnymi dla REIT-ów niedawno zostały wznowione.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Na razie trwają wstępne prace nad ustawą regulująca zasady inwestowania w nieruchomości przy pomocy spółek REIT.
- Środowisko biznesowe liczy, że takich spółek będą dotyczyły preferencyjne zasady opodatkowania.
- Niezależnie od kwestii prawnych, polskie REIT-y już działają, choć nie mogą liczyć na preferencje podatkowe.
Poniżej prezentujemy dodatkowe informacje na temat prac związanych z uregulowaniem działalności polskich REIT-ów. Warto też odnieść się do aktualnej sytuacji na rynku inwestycyjnym.
Ustawa o REIT stanowi element szerszego rządowego planu
Tytułem wstępu warto nadmienić, że nowa ustawa o REIT-ach, która na razie jest wstępnie opracowywana, prawdopodobnie będzie elementem szerszej strategii. Mowa o zmianach na rynku kapitałowym, których założenia opisuje między innymi Strategia Rozwoju Rynku Kapitałowego. Częścią planu rozbudowy rynku kapitałowego w Polsce oprócz ustawodawstwa dla REIT-ów ma być między innymi nowa ustawa o funduszach inwestycyjnych, a także realizowana reforma emerytalna (mimo problemów z partycypacją w pracowniczych planach kapitałowych).
Niedawno pozytywne sygnały dotyczące nowej ustawy o REIT-ach popłynęły z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Daje to pewną nadzieję, że po okresie przestoju związanego z pandemią zostaną wznowione prace nad uregulowaniem kwestii REIT-ów oraz innymi zmianami wspierającymi rynek kapitałowy. Oczywiście jakość nowych regulacji jest znacznie ważniejsza niż tempo ich ewentualnego wprowadzenia.
Środowisko biznesowe zwraca uwagę na kwestię podatków
Zmianę rządowego nastawienia do REIT-ów zauważyła między innymi Konfederacja Lewiatan. Ta najbardziej wpływowa polska organizacja biznesowa ma nadzieję, że nowe regulacje dotyczące inwestycyjnych spółek nieruchomościowych zapewnią inwestorom wypłatę minimum 80% – 90% zysku w ramach rocznej dywidendy. Warto wspomnieć, że rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, który przed poprzednimi wyborami parlamentarnymi utknął w Sejmie, przewidywał podobne rozwiązanie. Zgodnie z tym projektem, firmy inwestujące w najem nieruchomości zostały zobowiązane do wypłaty zysku odpowiadającego 90% różnicy między przychodami z nieruchomości i wybranymi wydatkami.
Eksperci Lewiatan zwracają również uwagę na konieczność zwolnienia REIT-ów z podatku CIT pod warunkiem wypłaty odpowiednio wysokiej dywidendy. Ważna jest też kwestia samego opodatkowania dywidend z REIT-ów (zarówno na gruncie podatku PIT, jak i podatku CIT). Portal NieruchomosciSzybko.pl zwraca natomiast uwagę, że nowe przepisy nie powinny zbyt mocno wiązać REIT-ów z rynkiem mieszkaniowym. To niestety była wada poprzednich regulacji, które proponował rząd.
Polskie inwestycje w nieruchomości nadal mają się dobrze …
Na razie trudno jeszcze powiedzieć, kiedy nowa ustawa o REIT-ach mogłaby wejść w życie. Inwestorom nieruchomościowym zależy przede wszystkim na dopracowanych oraz stabilnych regulacjach, a także na braku przykrych niespodzianek legislacyjnych w przyszłości. Nie można tutaj pominąć kwestii wprowadzonych niedawno obostrzeń podatkowych (patrz ustawa z dnia 28 listopada 2020 r. – Dz.U. 2020 poz. 2123). Nowe przepisy będące nieprzyjemną niespodzianką dla inwestorów skutkowały stworzeniem definicji spółki nieruchomościowej i nałożeniem na taką spółkę obowiązku zapłaty podatku z tytułu zbycia udziałów, jeżeli zbywca nie jest polskim rezydentem podatkowym.
Mimo wspomnianych utrudnień prawnych, bieżący rok zapowiada się nieźle w kontekście profesjonalnych inwestycji nieruchomościowych (realizowanych przez spółki kapitałowe). Takie spółki działające w Polsce będą zainteresowane np. inwestycjami na rynku magazynowym oraz mieszkaniowym. Możliwe są również inwestycje w nieruchomości z branż mocno poszkodowanych przez pandemię (np. hotelowej i handlowej). Inwestorzy mogą bowiem tanio kupić wspomniane nieruchomości z myślą o zyskach w perspektywie długookresowej.
