Analiza rynku nieruchomości. Jak odpowiednio ją przeprowadzić?
Przed Tobą jeden z najważniejszych punktów- analiza rynku i cen. Od tego momentu wszystko może iść po Twojej myśli lub układać się kompletnie przeciwko Tobie. Zanim przejdziemy do konkretów, czyli skutecznych sposobów na wycenę nieruchomości, zastanówmy się przez chwilę, dlaczego na rynku jest tak wiele “wiszących” ofert i źle oszacowanych cen.
Powodów jest kilka. Pierwszy z nich to sugerowanie się niesprawdzonymi lub przestarzałymi informacjami. „Wujek Mietek sprzedał takie samo mieszkanie 5 lat temu za 450 000 zł. Wystawię za 470, żeby było się z czego targować.”
Znasz to? Niestety, wycena tak nie działa. Dane “odwujkowe” nie mogą służyć jako punkt odniesienia. Po pierwsze – minęło 5 lat. Na obecnym rynku to przepaść. Po drugie – zmieniły się nie tylko ceny, ale i popyt. Po trzecie – naprawdę było takie samo? Miało identyczny metraż, rozkład, te same meble, okna, drzwi, zużycie… sąsiadów?
Nie ma dwóch takich samych nieruchomości na rynku wtórnym. Po prostu.
Powód drugi: nieznajomość trendów
W Sieci dostępnych jest mnóstwo raportów, które pokazują jak zmienia się popyt i jak kształtują się ceny w danej okolicy. Tylko w taki sposób sprawdzisz, czy tendencja jest wzrastająca, czy wręcz przeciwnie. Pomoże Ci to wstępnie sklasyfikować szanse na sprzedaż.
Powód trzeci: “moje mieszkanie jest najmojsze”
Do realnej wartości nieruchomości (jeśli już ją poznaliśmy) zawsze dodajemy trochę od siebie. W końcu przychodziły tu na świat nasze dzieci, na futrynach są nawet jeszcze ślady po odmierzaniu ich wzrostu. W dodatku włożyliśmy w tą nieruchomość tyle czasu, wysiłku i pieniędzy…
– Odmalowaliśmy salon dwa lata temu, wymieniliśmy kafelki w ubikacji, jest nowa kuchenka. Standard? Wysoki!
Pamiętaj, że Twoje wspomnienia nic nie znaczą dla kupującego. Brutalne, wiem. Niestety taka jest prawda i lepiej żebyś poznał ją teraz, póki nic Cię to nie kosztuje.
Zanim przejdziemy do części praktycznej, jeszcze jedna ważna informacja.
– Skąd w ogóle takie zamieszanie wokół tej ceny? Przecież mogę ją w każdej chwili obniżyć…
Owszem, możesz. Natomiast poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości to nie wyjście po nowe radio do samochodu. Każdy, kto poważnie rozważa kupno mieszkania lub domu, sprawdza wiele portali, przynajmniej raz w tygodniu. Twoja oferta zdąży się opatrzyć. Jeżeli zaczniesz ją regularnie obniżać, wyślesz jasny komunikat: “Z moją nieruchomością jest coś nie tak. Nikt jej nie chce”. Nie na tym nam zależy, prawda? Druga sprawa to fakt, że największe szanse na sprzedaż mamy na początku, dopóki oferta jest świeża. Nie warto samemu obniżać wtedy swoich szans zawyżoną wyceną.
Analiza rynku i cen – praktyka
Jak się do tego zabrać, żeby nasza wycena znalazła się możliwie jak najbliżej profesjonalnej?
Postępuj według następujących kroków:
1. Wejdź na popularne portale z ogłoszeniami. Przefiltruj listę wyników, używając następujących kryteriów: lokalizacja, metraż, piętro, ilość pokoi, rok budowy. Sprawdź i zapisz następujące informacje:
–ile jest takich ofert
–w jakich są cenach (przedział od–do)
–jak długo na portalu są oferty w konkretnych cenach(zwróć uwagę na datę dodania ogłoszenia)
–ile ofert jest w niższym, a ile w wyższym standardzie niż Twoje.
2. Wypisz dokładnie wszystkie mocne strony swojej konkurencji i Twojego mieszkania.
3. To samo zrób ze stronami najsłabszymi. Skup się przede wszystkim na swojej nieruchomości. Zobacz, które jej cechy mogą najbardziej utrudnić sprzedaż.
4. Poszukaj jak największej ilości aktualnych raportów cenowych. Przede wszystkim tych, które traktują o cenach transakcyjnych. Sprawdź tendencje cenowe (rosną czy spadają?) oraz informacje o ilości sprzedanych mieszkań i domów w Twojej okolicy w ostatnim okresie.
5. Skonsultuj swoją wycenę ze specjalistą. To wcale nie musi być droga usługa, a może bardzo Ci się opłacić.
Reasumując analiza rynku oraz cen pozwala nam na lepiej zrozumieć pewne mechanizmy, zachowania i procesy rynkowe. Dzięki niej możemy niemalże w sposób profesjonalny dokonać wyceny naszej nieruchomości oraz zadbać o to aby sprzedać ją jak najbardziej zyskownie.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej analizy rynku nieruchomości?
Pobierz darmowy e-book który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
