Podatek od najmu: kolejne zmiany będą korzystne?
Wynajmujący mieszkania wciąż mogą liczyć na wysokie czynsze, choć trudno ukryć, że spadkowa tendencja jest coraz bardziej widoczna. Tę sytuację można wyjaśnić pojawieniem się na rynku nowych ofert. Dość często są one efektem remontów starszych „M” lub zakupów u dewelopera. Mimo tego, ostatnie 12 miesięcy pod względem sytuacji rynkowej można określić jako korzystne dla właścicieli lokali pod wynajem. Inna sytuacja dotyczy zmian związanych z podatkami. Warto przypomnieć, że począwszy od 2023 roku zostało wykluczone rozliczanie najmu prywatnego w ramach tak zwanych zasad ogólnych (z możliwością rozliczenia kosztów). Prywatnym najemcom, czyli m.in. osobom prowadzącym najem okazjonalny fiskus tym samym narzucił ryczałt ewidencjonowany. Początek bieżącego roku przyniósł również definitywne pożegnanie z rozliczaniem amortyzacji przy najmie. Właśnie dlatego właścicieli mieszkań na wynajem mogą zaniepokoić doniesienia o kolejnych zmianach, które planuje fiskus. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy podatek od najmu mieszkania po kolejnych modyfikacjach zasad rozliczeń będzie wyższy.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Właściciele mieszkań na wynajem nie muszą się obawiać, bo tym razem zmiana zaplanowana przez rząd będzie korzystna. Mowa o podniesieniu dotyczącego małżonków limitu przychodów, powyżej którego zaczyna obowiązywać wyższa stawka ryczałtu ewidencjonowanego.
- Po zmianach małżonkowie zapłacą podatek na poziomie 12,5% przychodu dopiero od łącznej kwoty 200 000 zł, a nie 100 000 zł (jak poprzednio). Istnieje bardzo duża szansa, że taka zmiana wejdzie w życie, bo zaakceptował ją już Sejm.
- Nowe przepisy mogą sprawić, że mniejsza liczba osób wynajmujących obecnie mieszkania poza działalnością gospodarczą rozważy rejestrację firmy w zakresie najmu.
Poniżej prezentujemy więcej informacji o zmianie, dzięki której podatek od najmu będzie dla wielu osób mniejszy niż poprzednio.
Podatek od najmu: zmiany zaakceptował już Sejm
Krajowe media już na początku kwietnia 2023 r. pisały, że rząd zamierza nieco zmodyfikować podatek od najmu prywatnego. Wspomniane zmiany podatkowe mają zostać wprowadzone niejako przy okazji, co ostatnio jest częstą praktyką legislacyjną. Taki wniosek potwierdza lektura ustawy z dnia 14 kwietnia 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Ten akt prawny został już zaakceptowany przez Sejm i obecnie znajduje się na etapie prac w Senacie. Co ważne, senatorzy w ramach swoich poprawek nie zmienili artykułu 8 analizowanej ustawy nowelizacyjnej. Wskazuje on, że w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, kwota przychodów, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 wynosi 200 000 zł.
Mówiąc prościej, zmiana zaakceptowana już przez Sejm oznacza, że małżonkowie skorzystają z progu opodatkowania niższą stawką ryczałtu (8,5% zamiast 12,5%) wynoszącego aż 200 000 zł/rok (poprzednio 100 000 zł). Obecnie limit dla niższej stawki (8,5%) na poziomie 100 000 zł rocznie dotyczy łącznie obydwojga małżonków i obowiązuje niezależnie od ich ustroju majątkowego (rozdzielność majątkowa lub wspólność ustawowa). Taka sytuacja jest dyskryminująca. Wedle nowych zasad, każdy z małżonków ma opłacać ryczałt od najmu prywatnego na poziomie 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie. W razie opodatkowania przychodów z najmu tylko u jednego małżonka, próg skutkujący zastosowaniem stawki 12,5% też wyniesie 200 000 zł.
Ryczałt ponownie stanie się bardziej atrakcyjny?
Analizowana zmiana podatkowa bez wątpienia będzie korzystna dla małżonków. Wystarczy wspomnieć, że podatek od najmu mieszkania poza działalnością gospodarczą dzięki propozycji rządu może być mniejszy nawet o 4000 zł rocznie. Ten wynik to efekt obniżenia podatku dotyczącego przychodu 100 000 zł/rok o 4 punkty procentowe (z 12,5% do 8,5%). Co ważne, ustawa z dnia 14 kwietnia 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw przewiduje zastosowanie nowych, bardziej korzystnych dla małżonków zasad rozliczeń prywatnego najmu już od 1 stycznia 2023 roku, czyli w sposób wsteczny. To rozwiązanie bez wątpienia dobre dla osób wynajmujących mieszkania, choć trzeba zaznaczyć, że będzie ono skutkowało ewentualnymi nadpłatami podatku. Właśnie dlatego część ekspertów bywa sceptyczna jeśli chodzi o wprowadzanie istotnych zmian w trakcie trwania roku podatkowego.
Wydaje się, że analizowana zmiana wpływająca na podatek od najmu może mieć jeszcze jeden skutek. Nie można wykluczać, że zachęci ona więcej osób do pozostania przy najmie prywatnym jako wariancie rozliczeń z fiskusem. Podwojenie dla małżonków kwoty objętej niską stawką ryczałtu zwiększy ponownie atrakcyjność najmu prywatnego. Z drugiej strony, nie można oczywiście zapominać, że wybór pomiędzy najmem prywatnym i najmem firmowym zależy również od skali oraz specyfiki wynajmu. Niestety, rozgraniczenie między najmem prywatnym i firmowym w kontekście liczby wynajmowanych mieszkań nie jest precyzyjne, co potwierdza np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 lipca 2022 r. (sygn. akt: I SA/Gd 190/22). Nie ulega natomiast wątpliwości fakt, że osoba wybierająca firmowy wynajem nie będzie mogła oferować najmu okazjonalnego. Tę zmianę w pełni równoważy jednak możliwość wykorzystania najmu instytucjonalnego.
Magdalena Markiewicz – Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI. Ukończyła studia doktoranckie na SGH w zakresie nauk ekonomicznych oraz prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim. Ponadto jest absolwentką ekonomii na Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania oraz rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Od ponad dziesięciu lat zajmuje się doradztwem gospodarczym i prawnym. Ma też doświadczenie w pozyskiwaniu funduszy na inwestycje dla przedsiębiorstw, jednostek samorządu terytorialnego oraz instytucji naukowych. Kierowała realizacją licznych projektów dofinansowanych z Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Aktualnie zarządza spółkami inwestowania grupowego.
