Które warszawskie mieszkania często kupujemy?
Warszawa z całą pewnością jest specyficznym rynkiem mieszkaniowym. Pod względem średnich cen 1 mkw. mieszkań, polska stolica konkuruje tylko z Sopotem. Warszawskie mieszkania są zauważalnie droższe nawet niż „M” z Krakowa i Wrocławia. Warto również wspomnieć o zdecydowanie największej podaży rynku lokali mieszkalnych i najwyższych w Polsce zarobkach, które mocno wpływają na ceny metrażu. Równocześnie polska stolica już od dość długiego czasu notuje słabe wyniki pod względem dostępności cenowej lokali mieszkalnych. Lepszą relacją cen mieszkań i poziomu wynagrodzeń cechuje się np. Poznań, Wrocław, Gdańsk i Łódź. Właśnie dlatego warto sprawdzić, jak w warunkach szybkiego wzrostu cen metrażu prezentują się preferencje mieszkaniowe warszawiaków. Taka analiza jest możliwa dzięki informacjom niedawno zaprezentowanym przez Narodowy Bank Polski.
Na rynku pierwotnym są kupowane nieco większe „M”
Narodowy Bank Polski co kwartał prezentuje dane o strukturze sprzedaży nowych i używanych mieszkań z sześciu krajowych metropolii (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania oraz Gdańska). Takie statystyki są dostępne w ujęciu transakcyjnym i ofertowym. Warto wybrać informacje transakcyjne. Opierają się one na faktycznej sprzedaży lokali i dlatego dobrze pokazują cechy, jakie miały najczęściej kupowane warszawskie mieszkania (zarówno nowe jak i używane). Poniższa tabela bazująca na danych NBP z I kw. 2019 r. pokazuje nam, jak wyglądała sprzedaż stołecznych „M” w zależności od ich ceny 1 mkw. oraz powierzchni. W najniższej części tabeli znajdują się informacje prezentujące zależność średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. oraz powierzchni sprzedawanego mieszkania. Tymi informacjami zajmiemy się później. Na razie warto sprawdzić, jak wygląda rozkład cen 1 mkw. i powierzchni tych mieszkań, które warszawiacy kupowali od początku stycznia do końca marca 2019 r.
Nietrudno zauważyć, że stołeczny rynek pierwotny pod względem średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. jest nieco bardziej przesunięty „w górę”. Świadczy o tym porównanie udziału warszawskich mieszkań, które kosztowały 6001 – 8000 zł/mkw. (rynek pierwotny – 34%, rynek wtórny – 43%) oraz 8001 – 10 000 zł/mkw. (rynek pierwotny – 43%, rynek wtórny – 33%). Inna ciekawa obserwacja dotyczy metrażu mieszkań kupowanych w I kw. 2019 r. Okazuje się, że nowe warszawskie lokale w stosunku do używanych częściej miały powierzchnię 40 mkw. – 60 mkw. i 60 mkw. – 80 mkw. Stołeczny rynek wtórny przodował natomiast pod względem udziału najmniejszych mieszkań z powierzchnią do 40 mkw. (31%).
Analogiczny udział takich nowych i małych „M” (do 40 mkw.) wyniósł zaledwie 23%. To dość ciekawe zjawisko zważywszy na fakt, że nowe warszawskie mieszkania są droższe. Wydaje się, że sprzedaż małych lokali „z drugiej ręki” mogą napędzać inwestorzy zainteresowani najmem i najmniej zamożni nabywcy. Przeciętny klient stołecznego dewelopera prawdopodobnie jest nieco zamożniejszy niż osoba preferująca rynek wtórny, co skutkuje większą powierzchnią kupowanych lokali.
Za małe lokale trzeba będzie dopłacić całkiem sporo …
Na uwagę zasługuje także widoczna powyżej zależność między powierzchnią kupowanego mieszkania oraz jego transakcyjną ceną 1 mkw. Informacje z tabeli wskazują, że najmniejsze mieszkania są o wiele droższe jednostkowo od lokali liczących sobie 40 mkw. – 80 mkw. Różnice cenowe pomiędzy tymi dwoma kategoriami lokali mieszkalnych okazują się bardziej widoczne na rynku wtórnym. Może to wynikać z faktu, że małe i używane „M” (w stosunku do sytuacji widocznej na rynku pierwotnym) częściej cechują się dobrą lokalizacją niż ich większe odpowiedniki. Małe i dobrze zlokalizowane warszawskie mieszkania z rynku wtórnego mogą się znajdować np. w śródmiejskich kamienicach.
Kolejna ciekawa obserwacja dotyczy relatywnie wysokiej ceny sprzedaży 1 mkw., jaką osiągają nowe warszawskie mieszkania liczące ponad 80 mkw. Do tej grupy zaliczamy między innymi deweloperskie lokale z segmentu premium oraz luksusowe apartamenty. Warto podkreślić, że największe nowe mieszkania średnio są o 15% droższe niż ich odpowiedniki z rynku wtórnego. W przypadku lokali liczących sobie 40,1 mkw. – 60,0 mkw. oraz 60,1 mkw. – 80,0 mkw. analogiczne różnice wynoszą 5% oraz 8%.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań?
Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
