Kredyt we frankach uniemożliwia sprzedaż mieszkania?
Wszystko wskazuje na to, że „frankowy” problem w Polsce nie doczeka się systemowego rozwiązania. Najbardziej zadłużeni lub zdeterminowani kredytobiorcy spróbują swoich sił w sądowym boju z bankiem. Pozostali „frankowicze” z różnych względów nie będą dążyli do zmiany warunków swojej umowy kredytowej. Warto pamiętać, że spora cześć „frankowców” zaciągnęła kredyt we frankach po kursie CHF/PLN znacznie wyższym od historycznego minimum (ok. 2,00 zł). Potwierdzają to również dane Komisji Nadzoru Finansowego. Te statystyki z końca 2018 r. mówią, że 70% kredytów we franku miało wskaźnik LtV na bezpiecznym poziomie poniżej 80%. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy takie kredyty we frankach również utrudniają sprzedaż mieszkania.
Spłata kredytu po obecnym kursie to ryzyko
Wspomniany już wcześniej wskaźnik LtV (zadłużenie/wartość mieszkania) ma bardzo duże znaczenie w kontekście sprzedaży mieszkania, które obciąża kredyt we frankach. Jeżeli poziom LtV wynosi ponad 100%, to ewentualna transakcja prawdopodobnie będzie wymagała dopłaty ze strony sprzedającego. Wiele osób po prostu nie chce lub nie może pozwolić sobie na taki dodatkowy wydatek. Właśnie dlatego w mediach często mówi się o problemie dotyczącym kredytobiorców „uwięzionych” w swoich mieszkaniach.
Wysoka wartość LtV i związana z nią dopłata nie jest jedynym utrudnieniem dotyczącym sprzedaży mieszkania z kredytem we franku. Kolejny problem, który napotykają osoby posiadające kredyt we frankach to konieczność rozliczenia wspomnianego zobowiązania na podstawie obecnego kursu CHF/PLN. Spora część „frankowców” chciałaby spłacić swój dług wtedy, gdy kurs szwajcarskiej waluty będzie znacznie niższy. Taka sytuacja zwiększa bowiem szansę, że kredytobiorcy pozostanie spora nadwyżka finansowa po sprzedaży mieszkania lub domu. Warto również pamiętać, że duża część „frankowców” posiada bardzo niskie marże kredytowe w umowach (na poziomie 0,9% – 1,2%). Jeżeli takie osoby chciałyby spłacić kredyt we frankach i zaciągnąć nowe zobowiązanie hipoteczne (bez waloryzacji do waluty obcej), to bank zaproponowałby marżę wyższą o około 1,0 punkt procentowy (np. 2,1% zamiast 1,1%).
Czasem kredyt we frankach odstrasza nabywcę
W kontekście kłopotów ze sprzedażą mieszkania obciążanego przez kredyt we frankach, warto również wspomnieć o ewentualnych obawach nabywców. Osoby szukające lokum czasem dość nieufnie reagują na obciążenie mieszkania zobowiązaniem w obcej walucie. Wynika to między innymi z faktu, że zakup lokum posiadającego walutowy balast jest bardziej czasochłonny i kłopotliwy. Pewne utrudnienia będą miały miejsce nawet wtedy, gdy zadatek wpłacony po podpisaniu umowy przedwstępnej posłuży do całkowitego spłacenia kredytu i rozliczenia z bankiem.
Innym dość niestandardowym rozwiązaniem jest cesja, czyli przeniesienie kredytu (zwykle przewalutowanego) na nabywcę mieszkania i późniejsza spłata długu przez nowego właściciela nieruchomości. Wielu kupujących może wystraszyć taki scenariusz, który jest związany z koniecznością analizy ich sytuacji finansowej. Nabywcy mieszkania wolą po prostu przelać część ceny zakupu na rachunek służący do spłaty kredytu (po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o zadłużeniu i promesy banku). Wszystkie powyższe problemy sprawiają, że w przypadku mniej atrakcyjnej nieruchomości kredyt we frankach czasem stanowi wadę utrudniającą sprzedaż i ograniczającą szanse na wynegocjowanie bardzo dobrej ceny.
Dług można przenieść na nową nieruchomość
Osoby zainteresowane sprzedażą mieszkania z kredytem we franku czasem mogą dowiedzieć się o innych (niestandardowych) sposobach sfinalizowania transakcji. Przykładem takiego rozwiązania jest tymczasowe przeniesienie hipoteki obciążającej lokum na drugie mieszkanie kredytobiorcy lub nieruchomość należącą do jego bliskich. Warto oczywiście pamiętać, że ten wariant skutkuje kosztami związanymi z wyceną nieruchomości mieszkaniowej i wpisem hipoteki. Wycenić trzeba będzie zarówno dom lub lokal stanowiący tymczasowe zabezpieczenie kredytu, jak i kolejne mieszkanie kupowane przez klienta banku.
Osoby posiadające kredyt we frankach, mogą również negocjować z bankiem inne rozwiązanie. Mowa o tymczasowym uwolnieniu sprzedawanego lokum od hipoteki (często pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia) i późniejszym przeniesieniu obciążenia na kupowane mieszkanie. Jeżeli nabywane lokum ma większą wartość, to opisywana operacja będzie skutkowała spadkiem wskaźnika LtV. W takiej sytuacji, różnica pomiędzy ceną sprzedaży poprzedniego lokum i kosztem zakupu nowego domu lub mieszkania zwykle musi być pokryta samodzielnie przez kredytobiorcę. Zaangażowanie własnych środków (w celu nadpłacenia kredytu) bywa konieczne również wtedy, gdy kupowane mieszkanie na mniejszą wartość niż poprzednie lokum. Wspomniana sytuacja może bowiem skutkować wzrostem wskaźnika LtV do zbyt wysokiego poziomu. Warto pamiętać, że taka podwyżka LtV jest niekorzystna dla banku ze względów dotyczących ryzyka finansowego oraz zasad rachunkowości.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań?
Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
