Podwyżki cen gazu odczujemy od razu?
Rynek gazu dla odbiorców indywidualnych jest w pełni regulowany przez URE. Dodatkowo rząd zapowiedział sześciomiesięczną obniżkę VAT-u na gaz ziemny do 0% (w okresie od 1 lutego do 31 lipca 2022 r.). Niemniej jednak, właściciele domów i lokali mają powody do obaw – tym bardziej, że znacząco podrożał też prąd. Szczególna sytuacja dotyczy tych właścicieli mieszkań, których blok jest ogrzewany gazem dostarczanym do kotła znajdującego się w budynku. Z myślą o takich osobach, postanowiliśmy wyjaśnić, czy podwyżki cen gazu od razu przełożą się na wyższe zaliczki dla wspólnoty mieszkaniowej lub opłaty eksploatacyjne naliczane przez spółdzielnię. Ten temat dotyczy również innych produktów i usług, których ceny mocno wzrosły w ostatnim czasie. Chodzi między innymi o prąd wykorzystywany do oświetlania części wspólnych i do zasilania wind.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej mogą zmieniać się kilka razy w roku. Podobna zasada dotyczy opłaty eksploatacyjnej w spółdzielni.
- Priorytetem powinno być zapewnienie płynności finansowej związanej z zarządzaniem budynkiem wielorodzinnym.
- Uchwała wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, która wprowadza podwyżki może zostać zaskarżona.
Poniżej prezentujemy więcej informacji istotnych w kontekście kosztów, jakie generują podwyżki cen gazu, a także energii elektrycznej.
Podwyżki cen gazu mogą uzasadniać zmianę zaliczki …
Niektórzy właściciele mieszkań mogą zastanawiać się, czy przepisy regulują kwestie związane z częstotliwością i skalą podwyżek opłaty eksploatacyjnej lub zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Takie pytania prawdopodobnie wynikają z faktu, że ustawa o ochronie praw lokatorów w przypadku zwykłego najmu (innego niż okazjonalny oraz instytucjonalny) ustala limit podwyżek czynszu i dodatkowo ogranicza częstotliwość takich podwyżek.
Nie należy jednak poprzez analogię wnioskować, że podobne przepisy dotyczą właścicieli mieszkań i mogą ograniczać szybki wpływ, jaki podwyżki cen gazu będą miały na koszty użytkowania „M”. Priorytetem jest bowiem płynne regulowanie zobowiązań, które wynikają między innymi z ogrzewania budynku oraz utrzymania części wspólnych. Brak zaległości leży w interesie samych właścicieli mieszkań.
W związku z powyższym, ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) oraz ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) nie zawiera przepisów ograniczających wpływ na opłatę eksploatacyjną i zaliczki, jaki mają np. podwyżki cen gazu. W przypadku wspólnot mieszkaniowych, korzystnym aspektem jest możliwość podejmowania decyzji o wysokości zaliczek w ramach uchwały właścicieli mieszkań. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą sami zadecydować, jak odpowiedzieć na podwyżki cen gazu.
Decyzja o zmianie zaliczek w związku z innymi podwyżkami (np. cen prądu) również jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dlatego wymaga podjęcia stosownej uchwały przegłosowanej przez większość właścicieli „M”. Po zmianie przepisów z września 2017 r. właściciele lokali w bloku znajdującym się pod zarządem powierzonym spółdzielni też mają prawo głosu w kwestii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Spółdzielcy również nie mogą liczyć na limit podwyżek
Wcześniej analizowaliśmy wpływ na koszty, jaki mogą mieć podwyżki cen gazu z punktu widzenia właściciela mieszkania w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię. Nie można jednak zapominać o spółdzielcach rozumianych jako osoby posiadające spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania. W odniesieniu do takich osób, zastosowanie znajduje zarówno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i (częściowo) ustawa o ochronie praw lokatorów. Drugi z tych aktów prawnych informuje o limitach częstotliwości i wysokości podwyżek opłat za mieszkanie.
Wspomniane ograniczenia z ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą jednak tylko opłat zależnych od właściciela lokalu. Podwyżki cen gazu można natomiast uznać za czynnik niezależny od spółdzielni. Informacja o podwyżkach opłat niezależnych od spółdzielczego zarządcy budynku powinna zostać przekazana na piśmie co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Taką zasadę wprowadza ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wspomniany akt prawny informuje, że analogiczny termin powiadomienia o nowych opłatach zależnych od spółdzielni wynosi 3 miesiące (na koniec miesiąca kalendarzowego)
Każda podwyżka powinna być racjonalna gospodarczo
Konieczność ustalenia zaliczek i opłaty eksploatacyjnej na poziomie rzeczywistych kosztów oznacza, że podwyżki cen gazu nie mogą mieć nadmiernego wpływu na obciążenia ponoszone przez właścicieli mieszkań i spółdzielców. Nowe stawki powinny wykluczać duże dopłaty przy okresowym rozliczeniu i jednocześnie muszą uwzględniać dające się przewidzieć zmiany cen. Brak uzasadnienia ekonomicznego dla uchwały wspólnoty lub spółdzielni wprowadzającej podwyżki stanowi dobry argument do jej zaskarżenia.
W kontekście kłopotów, jakie generują podwyżki cen gazu i konieczności dostosowania „blokowych” opłat do spodziewanych zmian, warto wspomnieć o działaniach osłonowych. Rząd niedawno poinformował, że dzięki nowelizacji przepisów wszystkie wspólnoty i spółdzielnie kupujące gaz do ogrzewania (poprzez własną kotłownię) zostaną objęte taryfą dla odbiorców indywidualnych. Wprowadzający taką zasadę rządowy projekt ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców paliw gazowych w związku z sytuacją na rynku gazu został już zaakceptowany przez Sejm.
Skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej. Autor książki „Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach”.
