Szybka sprzedaż mieszkania: z małym „M” jest trudniej?
Praktycznie wszystkie dane z rynku mieszkaniowego mówią o tym, że Polacy bardzo chętnie kupują lokale liczące sobie 40 mkw. – 60 mkw. Szybka sprzedaż mieszkania o takiej powierzchni nie powinna stanowić problemu pod warunkiem, że oferowany lokal cechuje się atrakcyjną ceną i dobrym położeniem. Pewne obawy dotyczące szybkiej sprzedaży mogą mieć natomiast właściciele bardzo małych oraz bardzo dużych mieszkań. Postanowiliśmy sprawdzić, jak przez ostatnie lata (2015 r. – 2018 r.) wyglądał popyt na takie „M” z warszawskiego rynku. Nasza analiza uwzględnia zarówno stołeczny rynek pierwotny, jak i rynek wtórny.
Najmniejsze używane lokale stanowią 28% sprzedaży
Informacje o strukturze sprzedaży warszawskich mieszkań (z podziałem na metraż) można znaleźć w Banku Danych Lokalnych GUS. Wspomniane statystyki wymagają jednak odpowiednich przekształceń, aby wyliczyć udział sprzedanych lokali o danej powierzchni. Poniższa tabela przedstawia taki udział z czterech lat (2015 r. – 2018 r.) obliczony dla warszawskiego rynku pierwotnego oraz rynku wtórnego. Warto podkreślić, że wszystkie wyniki z przygotowanego przez nas zestawienia bazują na aktach notarialnych. To gwarantuje wiarygodność prezentowanych informacji.
Informacje zaczerpnięte z aktów notarialnych wskazują, że w 2018 r. na stołecznym rynku wtórnym rozkład sprzedawanych mieszkań był następujący:
- powierzchnia do 40,0 mkw. – 28,3% transakcji
- metraż od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. – 40,4% transakcji
- powierzchnia od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. – 18,8% transakcji
- metraż od 80,1 mkw. – 12,5% transakcji
Informacje prezentowane powyżej, a także w poniższej tabeli sugerują, że szybka sprzedaż mieszkania o małej powierzchni jest na warszawskim rynku wtórnym o wiele łatwiejsza niż podobna transakcja dotycząca dużego „M” (ponad 80 mkw.). Największe lokale nie cieszą się szczególną popularnością, ponieważ wiele osób potrzebujących dużego metrażu woli wybudować lub kupić dom pod miastem.
Stołeczni deweloperzy sprzedają mniej małych „M” …
Dane na temat rynku pierwotnego nie dotyczą bezpośrednio tych osób prywatnych, które interesuje szybka sprzedaż mieszkania z Warszawy. Tym niemniej, warto przyjrzeć się statystykom z rynku pierwotnego. Pokazują one, że wzrastał udział najmniejszych mieszkań (do 40 mkw.) w sprzedaży warszawskich deweloperów (zmiana z 18,5% do 21,4%). Mimo takiej zmiany, udział nowych mieszkań nieprzekraczających 40 mkw., nadal był znacznie mniejszy od wyniku notowanego na rynku wtórnym (28,3% w 2018 r.). Taka różnica pomiędzy warszawskim rynkiem pierwotnym oraz rynkiem wtórnym może wynikać z dwóch przyczyn. Pierwszą z nich jest większy udział małych lokali w starszych budynkach wielorodzinnych (np. kamienicach oraz blokach wielkopłytowych). Nie można także wykluczyć, że klienci deweloperów ze względu na większą zamożność częściej wybierają bardziej obszerne lokale.
Na stołecznym rynku wtórnym króluje mniejszy metraż
Kolejny ciekawy wniosek dotyczy sprzedanych warszawskich mieszkań o nieco większej powierzchni niż przeciętna (60,1 mkw. – 80,0 mkw.). Takie „M” miały większy udział w sprzedaży na rynku pierwotnym (ok. 21% – 25%) niż na rynku wtórnym (ok. 17% – 19%). Ogólnie rzecz biorąc, poniższe zestawienie potwierdza, że na rynku pierwotnym nieco większe mieszkania sprzedają się częściej. Sprzyja temu specyficzna sytuacja cenowa warszawskiego rynku lokali.
Warto pamiętać, że w porównaniu z wieloma innymi miastami, Warszawa cechuje się małą różnicą pomiędzy przeciętną ceną 1 mkw. używanych mieszkań oraz nowych lokali. Właśnie dlatego szybka sprzedaż mieszkania na warszawskim rynku wtórnym często nie wymaga ustalania stawki, która jest o wiele mniejsza od ceny nowych mieszkań. Trzeba również nadmienić, że zbliżone ceny 1 mkw. nowych i używanych warszawskich lokali wykluczają zjawisko widoczne czasem w innych polskich miastach. Mowa o kupowaniu większych mieszkań na rynku wtórnym ze względu na znacznie niższą cenę 1 mkw. takich „M”.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań?
Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
