Mieszkanie z licytacji komorniczej: czy to dobra okazja?
Szybki wzrost kosztów zakupu mieszkań motywuje wiele osób do poszukiwania okazji cenowych. Jednym ze źródeł takich okazji mogą być licytacje komornicze. Najczęściej są one związane z licytacją majątku osoby, która nie potrafiła spłacić licznych kredytów gotówkowych lub kredytu hipotecznego. Do wzrostu zainteresowania licytacjami komorniczymi mieszkań przyczynił się Internet, w którym można łatwo znaleźć informacje o takich kolejnych licytacjach. Przykład stanowią ogłoszenia umieszczane na serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej. Każda osoba, którą zainteresowało jakieś mieszkanie z licytacji komorniczej, powinna najpierw dowiedzieć się, jak dokładnie wygląda taka aukcja. Warto zdawać sobie sprawę, że ewentualne problemy mogą dotyczyć nie tylko eksmisji byłego właściciela lokum. Kłopotliwe bywają także kwestie związane ze sfinansowaniem wylicytowanego mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego.
Lokum od komornika nie zawsze można kupić tanio …
Mieszkanie z licytacji komorniczej jest kupowane zupełnie inaczej niż typowy lokal na rynku wtórnym. Różnica dotyczy między innymi faktu, że potencjalny nabywca mieszkania od komornika musi działać sam i nie może liczyć na wsparcie eksperta. Agent nieruchomości zwykle nie będzie zainteresowany pomocą w zakupie mieszkania od komornika. Wiąże się to na przykład z faktem, że zakupu lokum na licytacji nie można zagwarantować. Czasem okazuje się, że jeden z licytantów został „przebity” o zaledwie 1% ceny wywoławczej. Tyle bowiem wynosi minimalny próg postąpienia podczas licytacji komorniczej nieruchomości mieszkaniowych (tzn. lokali mieszkalnych oraz działek zabudowanych domami).
W kontekście warunków licytacji komorniczej warto również wspomnieć, że pierwsza publiczna aukcja nieruchomości rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 75% oszacowania rzeczoznawcy. Do sprzedaży wystarczy zaproponowanie takiej minimalnej ceny przez przynajmniej jednego licytanta. Jeśli podczas pierwszej licytacji domu lub lokalu nie będzie chętnych, to analogiczny limit ceny wywoławczej spadnie do 2/3 oszacowania. Jeżeli nieruchomość jest atrakcyjna, to nie można wykluczyć, że już podczas pierwszej licytacji komorniczej osiągnie ona cenę końcową przekraczającą 100% oszacowania.
Jeszcze przed licytacją trzeba przygotować rękojmię
Cena wywoławcza jest ważna dla wszystkich licytantów nie tylko dlatego, że wyznacza ona minimalny koszt nabycia danego lokum od komornika. Warto również wiedzieć, że każda osoba zamierzająca kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, bezwarunkowo musi wnieść tzw. rękojmię. Wspomniany termin nie ma nic wspólnego z odpowiedzialnością za wady mieszkania i w tym kontekście oznacza po prostu wadium. Licytant najpóźniej w dniu poprzedzającym aukcję musi przekazać rękojmię stanowiącą 10% wyceny (sumy oszacowania) domu lub lokalu. Takie wadium, które wpłacił zwycięzca zostanie zaliczone na poczet ostatecznej ceny sprzedaży mieszkania. Pozostali licytanci otrzymają natomiast zwrot wpłaconej rękojmi.
Czasem trudno uniknąć eksmisji byłego właściciela
Wiele osób obawia się zakupu mieszkania z licytacji komorniczej, ponieważ taki wariant może skutkować problemami oraz nieprzyjemnościami dotyczącymi eksmisji byłego właściciela. Życie pisze różne scenariusze i dlatego nie można wykluczyć, że potrzebne będzie eksmitowanie byłego właściciela lokum oraz członków jego rodziny. Najbardziej drastyczny wariant zakłada konieczność otwarcia drzwi siłą i skorzystania z asysty policji. Na całe szczęście, taki scenariusz ma miejsce dość rzadko. Większym problemem bywa opóźnienie związane z koniecznością oczekiwania na mieszkanie socjalne lub pomieszczenie tymczasowe dla byłych właścicieli lokalu lub domu.
Ewentualny kredyt trzeba załatwiać bardzo szybko
Jeżeli chodzi o specyficzne aspekty kupna mieszkania z licytacji komorniczej, to warto również wspomnieć o pewnych kłopotach dotyczących finansowania transakcji kredytem hipotecznym. Trzeba zdawać sobie sprawę, że wiele osób biorących udział w licytacjach komorniczych to inwestorzy płacący za lokal lub dom „gotówkowo” (tzn. bez wykorzystania kredytu). Takie rozwiązanie jest najbardziej wygodne, ponieważ wyklucza problemy związane z krótkim terminem płatności. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego wskazują, że osoba kupująca mieszkanie z licytacji komorniczej zasadniczo ma tylko 14 dni na wpłatę ostatecznej ceny pomniejszonej o wadium (rękojmię).
Dwutygodniowy termin może nie wystarczyć do załatwienia wymaganych formalności, które są związane z kredytem mieszkaniowym. Dlatego wiele osób wnioskuje do komornika o warunkowe wydłużenie terminu płatności do jednego miesiąca. Nie można jednak przesądzać ze stuprocentową pewnością, że komornik zgodzi się na takie rozwiązanie. Trzeba również pamiętać, że w razie przekroczenia terminu płatności za mieszkanie, wniesione wadium przepada niezależnie od winy pechowego licytanta. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w swojej uchwale z dnia 20 listopada 2009 r. (zobacz sygn. akt III CZP 88/09).
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat skutecznej sprzedaży mieszkań?
Pobierz darmowy e-book, który dla Ciebie przygotowałem:
https://nieruchomosciszybko.pl/poradnik/
